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第37章 定策

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“以上就是我关于九龙村后续方案,在融资方面的一些想法,请大家指摘。”

不得不说,虽然张鹏不善于全面谋划,但多年的从业经历和业务水平摆在那里。这份PPT文档,在经过他条理分明的逐条讲解分析后,显得非常具有可操作性。

“张部长,说的真好。”

“张部长,你真棒。”

“我虽然听不大懂,但还是觉得很不错。”

“俺也一样。”

张鹏不断朝在座的各位拱手,表达着自己的谢意。

于此同时,他的注意力却一直放在身边的顾澄身上。

毕竟,他很清楚这份方案最初的思路来自哪里。

‘剽窃’方案得手后,他很快对此加以理解,并将顾澄的整体想法融会贯通。

同时,他又在这个基础上与公司实际情况相结合,最终完成了自己的方案。

张鹏原本已做好准备,一旦顾澄出面气急败坏地指责他,与自己发生正面冲突。

那么他就会先如何如何地竭力反驳、在再到后来表示自己,愿意为了大局委曲求全的同时,最大限度争取到泰勒等人信任与好感。

但这种预想中的情况,并没有发生。

看着顾澄那幅深受启发的模样,张鹏心中格外不爽,就像自己看到了一块香气诱人的蛋糕,在准备吃进嘴里时,才发现上面的雕花原来是一只苍蝇那般恶心。

“张部长说的非常不错。顾澄,你有没有什么想要补充的?”

坐在上手位的泰勒,轻轻鼓着掌,在向张鹏表示赞许的同时,看向顾澄出声询问道。

他的话,让张鹏的情绪难免有些异样,脸上也微不可察地有些僵硬。

顾澄低头看着自己做好的笔记,满怀真诚地说道:“鹏哥的这份方案,总体来说还是非常不错的。

但就我个人而言,他在讲解开始时略过的那一部分,恰恰才是处理这件事的重点。一旦处理不好,那么在进入实施阶段后,有极大可能会出现问题。”

张鹏听到顾澄的话,心中不仅冷笑一声,难怪你一直不说话,原来是在这儿等着呢。

“首先,是九龙村常驻人员的年龄结构问题。”

顾澄指尖轻轻敲打着桌面,语速也放得有些缓慢,仿佛是在斟酌如何措辞一般。

“整个九龙村常驻人员可以分成租户、被迁移人员和当地人三类,抛去像我这种租客,整个村剩余人口2500人,其中80%以上是年龄结构在65岁以上老人,60%是80岁以上老人。

换言之,整村大部分人属于已经丧失劳动能力,需要慈善机构援助的人员。

这些老人的日常收入来源,除了房租外只有每月从慈善机构所能领取到的不足千元的养老金。

另外还需要考虑的是,这些本村村民都拥有受保护的土地所有权,虽然只占极少部分,但却是问题根源所在。”

顾澄蹙着眉,脸上满是回忆的神情。

“就像鹏哥刚刚所言,从世纪初开始动议到现在,前前后后差不多有将近二十年的时间。

就如同我之前的那位房东太太,子女们早早就离开去到其他城市工作,村子里只有她和老伴两个人。

之前一次又一次的动迁消息,让她们从激动到木然,直到前年她的先生离世,他也没有等到盼了将近二十年的拆迁。

外面有很多人说,是九龙村的人要价太高才导致双方一直无法谈拢。

不能说村里没有这种漫天要价的人,但更多的人只是期望能在拥有一套属于自己的住房同时,还能安稳地渡过为数不多的余生罢了。”

在场的众人里,除了身为海归派的泰勒,和一直都在带江市区中生活的张鹏,其他人或多或少都有曾经在贫民窟居住过的经历。

听着顾澄宛若呢喃般的叙述,权志勇等人也纷纷陷入对往昔的回忆之中。

“你的意思是,如果我们要主持对九龙村的拆迁,就必须要考虑到这些老人家的感受?”

感觉到现场气氛有些压抑,泰勒也不得不小心斟酌着说辞。

毕竟一旦这些出身贫苦地区的人对他产生了嫌隙,哪怕仅仅只是在集团竞选时保持中立,他泰勒就是跟张鹏绑在一起,都不够李子成一个人抡的。

“对,而且我们必须要在事前取信于人,让这些老人们相信我们不仅有能力让他们住上去,还可以让他们活下来。”

说完,顾澄从张鹏手中接过翻页笔,又调出了九龙村的实景图,并在东北角的一块净地做好标记后才接着说道:“所以我选择在这个位置,由志勇哥牵头,筹建一个永久性的农贸市场。

等市场建成并对场内摊位分割完毕后,把其中一部分的摊位所有权拿出来,作为补偿方式之一交予这些老人。

当然,并不是全部村民都会赠予。

原住村民拥有的是永久性摊位所有权,并且可以继承,这样能打消部分村民对失去祖宅时所产生的抵触情绪。

对于那些后迁入九龙村的村民,虽然同样可以获得每年的摊位租金。但自其身故之日起,该收益权将自动转移至项目的运营方,也就是我们。”

看着实景图,脑海里已经堆满金币的陈平,在听到顾澄竟然选择要把这么一块黄金地段用来建农贸市场后,不由得惊诧道:“澄哥儿,你是不是发烧烧糊涂了,这可是寸土寸金的地段啊。”

顾澄此时不由得在心中对陈平暗挑大拇指,好捧哏啊!

向下压了压手掌,他向陈平示意稍安勿躁,旋即又接着解释道:“我之所以这么做的原因有三:

其一,从周边常住人口方面考虑。九龙村与宇成公寓、开浦住工公寓和来美安尊爵公寓仅隔着一条马路,居住在三个公寓项目的住户步行到这个位置,最长用时也不过20分钟。

而这三个小区的入住率,以及在整个带江房市中的地位,我想各位的心里都非常清楚。

其二,这里处于金角银边的临街位置,不仅周边交通便利,而且就在200米外还有近邻公园和潮水艺术中心,消费型流动人口数量方面也可以得到保障。

其三,就是以拟建地点为中心,半径一公里范围内仅有‘KOSA’和‘Homepuls’两家便利型超市,没有大型商业综合体与我们竞争。

所以,如果周边居民需要购买蔬菜,肉类和日常生活用品,我们这里将是他的不二之选。

即便未来有大型零售商打算入驻,就如陈部长所言,这里可是寸土寸金的地段,为了保障其收益,也只能建成大型商业综合体。

而这样的商业体不仅不会与我们产生竞争关系,反而会变相促使我们摊位租金的上涨。”

认真听完顾澄的讲述,泰勒若有所思地点点头,手指在桌面轻轻拍打着。

片刻后,他出声问道:“所以你的建议是,把未来摊位所获得租金让渡给当地村民,用来减轻我们当前在安置补偿方面的资金压力?”

“对,就是这样,但这也只是其中一方面。”

顾澄回身指着农贸市场的拟建点说道:“按照我的思路,未来出现在这个位置上的建筑物,将会是两幢商住两用的半蝶型塔楼。

其中地上一层、二层,包括地下建筑连为一体,地面三层以上作为回迁安置住房,用来安置当地村民。”

说话间,顾澄将这张卫星图放大,将这块儿净地更加清晰地展现在众人面前。

看到众人跟随着他的话语,纷纷集中在那张实景图时,顾澄不由得嘴角微翘。

鹏哥,我可还没用力啊,你再坚持一下。

他轻咳一声,将众人的注意力重新拉回到自己身上后,重新开口道:“九龙村整体占地面积30公顷,折合㎡,而九龙村现有村民共计2500人,我粗略地计算一下,全村大约有1500户家庭,偏离幅度应该不超过上下100户。

刚刚没有提到的是,在我的整个方案中,围绕整村开发将分为三个建设周期,第一个周期即是请村民上楼,以及商贸市场的正式启动运转。

一期规划占地㎡,再通过3000㎡的绿化隔离景观,将一期回迁房与二期、三期的公寓住宅区分割开,达到同处一地却互不干扰的目的。

而拟建的商贸市场总建筑面积约8000㎡,其中地上一层、二层建筑面积各2400㎡,地下建筑面积3200㎡。

单栋楼宇包含地下2层在内共计40层,三层以上为回迁安置房。

以每层三种户型,可安置25户家庭计算,我们只需要建造两幢这样的回迁楼,即可完成全部村民的安置工作。

当然,因为这里与近邻公园仅有200米的直线距离,那么简化回迁小区的部分绿化,也可以减少一定的建筑成本。

但这部分费用,将会用于提高室内装修的标准,要让村民们不仅住的安心,也要住的舒心。”

张鹏在顾澄讲解他的方案时,不停地观察着会议室众人的反应。

让他感到失望的是,包括泰勒在内的所有人在顾澄讲解时,不仅听的认真,还时不时点着头表示肯定。

当顾澄再一次停下来,等着众人的提问时,张鹏终于忍不住开口。

“顾部长,请问你有计算过建筑成本,资金占用成本,以及最后集团的获利空间有多少么?”

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