“小林秘书不用紧张，就给我们两个讲讲，也让我们好好学习学习。”高育良也顺着李达康的话温和的开口。
“好，那我就大胆一回了。”林立深吸了口气。
他平时喜欢喋喋不休，但是真的让他给两个大领导演示，然后自己老板还在一旁监考，他能不紧张吗？都有种回到大学时论文答辩的场景了。
“论文答辩？”一想到这，林立眼前一亮，目光看向了徐长林，见他点头，也立马自信起来。
不就是答辩嘛，就算我写的是一坨屎，那也只能我的老师来说我是一坨屎，其他人敢插嘴，自有我老师与他们对掏！
“地产开发，也就是我们说的土地经济，简单来说就是，政府规划批地立项，然后投资商、开发商竞标，购得土地开发和使用权。”
林立慢慢开口，然后看向高育良和李达康，目光询问对方是否跟得上自己的语速。
高育良和李达康微微点头示意他继续。
林立这才保持着同样的语速继续在黑板上边写边说的演示起来。
“投资商和开发商的区别也在于，投资商购得土地开发和使用权后，会直接将这个权利再转手高价卖给其他开发商，做个二道贩子。”
“开发商则不一样，他们购得土地后，会直接调动大量资金、设备和人工入场修建，如果需要开发的项目需要的工程队的资质要求高的，他们则会花钱出资请其他资质足够的建筑商来替他们承建，比如我们的建工、一建、二建、铁建等等政府工程建筑集团。”
“等到项目开发完成，他们则会将或是住宅楼、写字楼出售、租借等等，用以获取利润，其中最快获得收益的就是住宅楼，也就是商品房；而写字楼一般而言，只会租赁，除非公司破产，否则没有开发商会做一锤子买卖的出售写字楼。”
高育良和李达康都没有着急，这就是政府立项后资方的商业发展模式。
“这其中，对于商品房的资质要求是最低，而商业写字楼的要求最高。
因为工程难度的不一样和配套设施的不一样，以及收益时间的不一样，写字楼需要的资金也最为庞大。”
“因此，能承接得了写字楼项目的开发商很少很少，甚至会出现几家公司合作开发的情况。”
“所以在选择商业广场和写字楼开发商的时候，必须进行验资，慎重考虑。”
“可是这也就会出现一个问题，那就是全国没有任何一家公司和集团会有如此庞大的现金流来支撑一个写字楼、商业广场从项目落地、项目承建、竣工以及最后的创收。”
“所以，在这个过程中，开发商和投资商就会拿出固定资产和公司做抵押，向银行贷款，保证项目能够成功挺到项目创收。”
林立将开发商的开发和创收流程简单讲述清楚，并画出了一道红线将投入和收益彻底分割开。
“老板，你来还是我来？”林立看向徐长林问道。
“你来吧！”徐长林微笑的肯定。
林立深吸了口气，看向高育良和李达康。
两人也知道肉戏来了，也收起来放松的姿态，坐直了身子。
“不论是写字楼还是商品房开发商，都会在拿到土地开发许可时，再用土地向银行贷款，然后开始修建。”
“而为了尽快创收，他们会在修建的同时，直接向外界发送信号，邀请对商品房有需求的群众、对写字楼有需求的企业，以及对商业广场铺位感兴趣的工厂、企业进行购买和签订租赁合同，先拿到一笔资金回血。”
“这个很正常，毕竟银行也不可能提供那么大一笔资金给他们，那些地即便抵押，也不可能贷到全部建筑资金。”李达康开口。
他就是做土地经济政策的，自然很清楚这点。
“那么如果开发商以低于市面上现成商品房和写字楼的价格，售卖给给能够预先支付资金的购房者和企业呢？”林立反问道。
李达康目光立马眯了起来，这就是期房，甚至为了让购房者能够支付起购房的钱，他们还会跟银行合作，让银行借贷给购房者，这就是购房贷款。
林立在黑板上圈出了开发商、银行和消费群体，画出了三个圈。
“开发商是向银行贷的款，消费者也是向银行贷的款，但是抵押物一个是土地，一个是尚未交付的房产。但是资金流向，最终都会流向开发商。”
林立画出了一条条红线。
“那么，现在，如果我这样做呢？”林立突然拿出黑板擦，擦掉了开发商。
“这怎么可能！”李达康瞬间跳了起来。
开发商一旦跑路，后果有多严重他非常的清楚。
那可比项目立项后，投资商集体跑路，拉不到投资的问题还严重的多。
“为什么不可能？银行贷给他们开发楼盘的钱他们拿到了，消费群体购房的钱他们也拿到了，拿到了那么一大笔钱，他们为什么还要建楼呢？”这话林立不敢这个刚硬的跟李达康和高育良说，所以徐长林开口。
“我拿到了钱，直接再转投到其他省市，拿到更多的项目，或者投入其他行业项目中，而商业战场上，有亏有赢，赢了还好，若是输了呢？作为银行你这边向追讨，我也已经拿不出那么多的现金流，那么作为债务方，你敢让法院对我申请破产清算，最后将这笔资金变成死账吗？
所以，作为银行，最后只能把这个危机转嫁给消费群体，也就是最广大的群众呢？”
“毕竟从法学上来说，消费者借贷是银行，虽然他们的抵押物是那个不存在的、未交付的房子，可若是他们拒不还款，法院清算，按照法院执行局的流程会是先从流动资金、可变卖资产开始，最后才是那个不存在的房子，哪怕法院在乎人情，不执行，那他们已经交付的首付和那些月供呢？”
李达康和高育良身体前倾，脸色都极其难看，若是真的发生这样的事情。
那会引起民怨和暴动的。
到时候首当其冲的不是银行，也不是开发商，因为开发商已经跑路了，他们也找不到。
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